小产权房是指没有缴纳过土地出让金，没有真正产权的房子。它没有土地使用证，没有预售许可证，其购买合同也没有在国土房管局备案。

    在深圳，大多数的小产权房都仅仅是有购买合同并经由律师“公证”。事实上，这种公证并没有真正的法律效应，不能得到国家的认可。物权法第9条、第14条分别规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

    小产权房属于不动产中的房产范畴，小产权房及其占用范围内的土地使用权进行转让，只有经依法登记，才发生物权变更、转让的法律效力;未经依法登记，是不发生物权变更、转让的法律效力的。而根据法律的规定，有权进行不动产物权登记的部门为政府相关部门，律师事务所是律师的执业机构，并不属于政府任何部门，不能代表一级政府部门行使物权登记的职能。因此，律师见证并不能使小产权房产生转让登记般的法律效果。

    而在我国小产权房主要分为三类：农村集体用地、政府用地、以及军队用地。

    《意见》提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。《意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。

    对于在确权登记中出现的土地纠纷矛盾，农村集体土地确权登记的原则是纠纷矛盾不调解完，将不予以登记发证。有关部门称，目前在全国范围来看，城乡接合部的土地登记确权发证工作做得很好，将为农民合法维权提供依据。《意见》规定，对于“撤村建居”后，未征收的原集体土地，只调查统计，不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称，以给国家下一步出台相关法律政策后妥善处理该问题提供依据。国土资源部执法监察局巡视员王宗亚在发布会上表示，小产权房不受法律保护。

    小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，国家对这个问题有明确的规定。城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记发展，但是对小产权房违法用地不允许发证，小产权房不受法律保护。据悉，针对小产权房问题，国务院日前已作出小产权房最新政策部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。